املاک واگذاري منابع طبيعي و جهاد کشاورزي بايد گفت املاک متعلق به اين سازمان ها به متقاضي طرح واگذار نمي شود بلکه در قالب عقد اجاره ، ملک مورد نظر به منظور اجراي طرح بر روي آن، به متقاضي اجاره داده مي شود تا در صورت اتمام طرح و بهره برداري سند بنام مجري طرح صادر شود. در اين نوع طرح ها نيز ظرط جانشيني بانک ها در محل طرح پيش بيني مي شود و مشمول شرايط مربوط به شرکت هاي صنعتي مي گردد و اگر قرارباشدمحل اجراي طرح در رهن بانک قرار گيرد نماينده منابع طبيعي يا جهاد کشاورزي به حسب نوع کاربري ملک ، بايد در دفتر اسناد رسمي حاضر و به عنوان راهن قرارداد رهني را امضاء نمايد. اما آزآنجا که قمست عمده اراضي مربوز به منابع طبيعي جزء اراضي ملي محسوب مي شود و اين نوع اراضي داراي محدوديت هاي قانوني در رابطه با نقل و انتقال هستند لذا به موجب ماده 773 ق.م به دليل عدم قابليت نقل و انتقال قابل ترهين نيستند و دفاتر اسناد بايد از تنظيم سند رسمي براي اينگونه املاک خودداري کنند.
مواد 31 و 32 آئين نامه اجرايي لايحه قانون اصلاح قانون واگذاري و احياي اراضي در حکومت جمهوري اسلامي ايران مصوب 26/1/1359 مقرر مي دارند:
ماده 31: به منظور کمک و توسعه و ايجاد موسسات دامداري و پرورش طيور و آبزيان واحدهاي وابسته به آنها وزارت کشاورزي و عمران روستايي مجاز است طرح هاي اشخاص حقيقي و حقوقي ايراني را مورد بررسي قراردهد و در صورت تصويب راسا نسبت به واگذاري اراضي متناسب با طرح مصوب از اراضي ملي شده و ساير زمين هاي دولتي از طريق اجاره اقدام نمايد و موقعيت و مساحت و اجاره بها و ساير شرايط مربوط به هر مورد بوسيله کارشناسان منتخب وزارت مذکور و متناسب با طرح مصوب تعيين خواهد شد، وزارت کشاورزي و عمران روستايي در اجراي طرح هاي مذکور نظارت خواهد داشت و اجاره بهاي وصولي را پس از کسر هزينه هاي کارشناسي به خزانه دولت واريز خواهد کرد.
ماده 42: اراضي مورد احتياج وزارتخانه ها و ساختمان ها و شرکت هاي دولتي و موسسات خيريه عام المنفعه و همچنين اراضي مورد نياز براي مصارف غير کشاورزي بر اساس طرح هاي مصوب و ساختمانهاي مربوط به وسيله وزارت کشاورزي و عمران روستايي بررسي و زمينهاي ملي شده و دولتي اختصاصي و با شرايط متناسب با طرح راسا توسط وزارت مذکور واگذار خواهد شد.
در سال 1368 دو تبصره به ماده 32 الحاق گرديده است:
تبصره 1- از تاريخ تصويب اين قانون عرصه و اعياني کارگاههاي صنعتي و توليدي که به بهره برداري رسيده و پروانه بهره برداري آن از طرف وزارت خانه ها صادر شده در صورت تمايل صاحب کارگاه زمين واگذار شده بصورت اجاره اي بطور قطعي با قيمت روز واگذار مي شود.
تبصره 2- اين تبصره مربوط به درآمد وصولي از فروش زمينهاست. لازم به ذکر است که طبق قانون استفساريه در خصوص قانون تفکيک وظايف وزارتخانه هاي کشاورزي و جهاد سازندگي مصوب سال 1369 نظر مجلس شوراي اسلامي طي ماده واحده مصوب سال 1372 چنين اعلام شده است:
ماده واحده: از آنجائيکه مسئوليت واگذاري اراضي دولتي و ملي مذکور در مواد 31 و 32 آئين نامه اجرايي لايحه قانوني اصلاحي قانون واگذاري و احياء اراضي موات مصب 31/2/1359 شوراي انقلاب اسلامي به عهده وزارت کشاورزي بوده است نه هيئت هاي هفت نفره، بر طبق ماده واحده قانون تفکيک وظايف وزارتخانه هاي جهاد و کشاورزي اين مسئوليت به وزارت جهاد منتقل شده است.
همچنين ماده واحده قانون عدم الزام سپردن وثيقه ملکي به بانک ها و… به منظور تسهيل امر سرمايه گذاري و ايجاد اشتغال بيشتر در طرحهاي توليدي و صادراتي مصوب 28/3/1380 چنين مقرر مي دارد:
بانک ها و دستگاه ها و ساير موسسات و شرکت هاي دولتي موظفند به منظور تضمين بازپرداخت اعتبارات خود نسبت به اخذ وثايق اقدام کنند و بدون رضايت گيرنده اعتبار از اخذ وثيقه ملکي خارج از طرح خودداري نمايند.
در طرح هاي توليدي: رهن گرفتن اصل طرح – اسناد زراعي- ضمانت نامه هاي زنجيره اي اشخاص معتبر و يا اهالي روستا به ويژه در طرح هاي کشاورزي امور دام و صنايع روستايي -چک يا سفته يا ظهر نويسي ضامن معتر- ذينفع شدن در قرار دادهاي لازم الاجرا و اسناد اوراق بهادار و مشارکت -ضمانت نامه هاي بانکي- ضمانت و تعهد نامه کارکنان دولتي و موسسات و شرکت هاي معتبر (حداکثر تا بيست برابر حقوق و مزاياي ماهيانه) -ماشين آلات سنگين و سبک- اموال منقول حساب هاي بانکي و گواهي سپرده ثابت -تعهد شرکت هاي بيمه نوع تعهد نامه و قرار داد ديگري که مي تواند موجب تضمين برگشت منابع بانک باشد.
در طرح هاي صادراتي: بيمه نامه يا ضمانت نامه اعتباري صادره توسط شرکت بيمه صادرات و سرمايه گذاري و يا صندوق ضمانت صادرات ايرانف که مراجع مذکور موظفند فقط با اخذ سفته از صادرکنندگان کالا و خدمات تا سقف اعتباري حداقل به ميزان متوسط عملکرد صادراتي ساليانه متقاضي و حداکثر به تشخيص خود، ضمانتنامه و يا بيمه نامه اعتباري (ارزي – ريالي) مورد قبول ذينفع را صادر کنند و به منظور اعلام هماهنگي در سيستم مالي کشور در راستاي جذب سرمايه هاي خارجي به جهت جلب اعتماد سرمايه گذاران، بانک ها موظفند بدون قيد و شرط، صرف اعلام کتبي صادر کننده وثائق ياد شده را تضمين کنند.
و با عنايت به اينکه ماده 6 آئين نامه فصل سوم قانون عمليات بانکي بدون ربا اعطاي تسهيلات را منوط به اخذ تامين کافي براي حفظ منافع بانک و حسن اجراي قراردادهاي مربوطه کرده است محل هاي اجراي طرح به شرطي به عنوان وثيقه قابل پذيرش است که قابليت ترهين داشته باشند در غير اين صورت متقاضي موظف است وثيقه و تضمين يا تامين قابل قبولي به بانک معرفي نمايد تا بازپرداخت تسهيلات اعطايي مواجه با مشکل نگردد.
در اين مورد نامه شماره 1510/35 مورخ 23/5/1372 بانک مرکزي جمهوري اسلامي ايران-مديريت نظارت بر امور بانک ها صادر گرديده که بيان مي دارد:
“…در مواردي که قرارداد واگذاري زيمن براي احداث واحدهاي صنعتي و کشاورزي مبين مالکيت متقاضي روي زمين بوده و فاقد اشکالات ثبتي باشد در عين حال از طرف مراجع قانوني و قضايي سندي قابل قبول و قابل تملک باشد به ترتيبي که عمليات اجرائي در جهت حفظ منافع و حقوق بانک در حدود قانون و آئين نامه اجرايي مفاد اسناد رسمي تا تمليک مورد وثيقه براي بانک اعطا کننده تسهيلات مقدور باشد از اخذ وثايق خارج از طرح جدا اجتناب نمايندف در صورت عدم احراز شرايط مزبور بر اساس نظرات مشورتي اعضاي کميسيون حقوقي بانک ها چنانچه مرجع واگذارنده زمين با حفظ مالکيت خود روي اراضي مورد واگذاري اصالتا يا با وکالت از طرف گيرنده زمين (متقاضي دريافت تسهيلات بانکي) عرصه محل احداث واحد توليدي را برحسب مورد در رهن بانک قرار دهد در اين حالت نيازي به اخذ وثايق اضافه نخواهد بود…”
همچنين برابر بند ب ماده 18 آئين نامه فصل سوم قانون عمليات بانکي بدون ربا بانک هاي عامل مي توانند نسبت به قبول رهن اراضي مدکور در مواد 31 و 32 آئين نامه اجرائي لايحه قانوني اصلاح قانون واگذاري و احياي اراضي در حکومت جمهوري اسلامي ايران مصوب 26/1/1359 اقدام نمايند، بديهي است اين شرط در صورتي محقق مي گردد که زمين واگذاري واجد سابقه ثبتي بوده و بصورت قطعي و رسمي قابل انتقال به مستاجر بوده باشد و توسط مرجع واگذارنده با امضاي ذيل قرارداد در توثيق قرارگيرد.

4-2-1-2 املاک وقفي
يکي ديگر از املاکي که در بانک ها وثيقه گرفتن آن حائز اهميت است اعياني احداثي برروي املاک وقفي است که در اين خصوص بايد متذکر شد، زمينهاي وقفي قابليت ترهين نداشته و امکان توثيق آنها به دليل موقوفه بودن وجود ندارد. اما اعياني احداثي در زمينهاي وقفي مچنانچه متعلق به اشخاص حقيقي باشند و وقفي نباشند به جهت اينکه اسناد مالکيت مجزا توسط اداره ثبت بنام مالکان حقيقي اعياني صادر مي گردد و اعياني احداثي در زمينهاي وقفي مستقلا قابليت نقل و انتقال دارند در صورت موافقت اداره اوقاف با ترهين اعياني، ششدانگ اعياني مستقلا ترهين مي گردد و مالک اعياني (راهن) کماکان مستاجر عرصه باقي مي ماند و در اجاره نامه اداره اوقاف شرط مي گردد چنانچه مشتري به تعهدات خود عمل ننمايد و بانک مجبور به صدور اجرائيه و فروش اعياني رهني شود يا تملک بانک نمايد در اين صورت اداره اوقاف به عنوان متولي عرصه موقوفه، شخص ثالث (خريدار) يا بانک را به عنوان مستاجر جديد قبول خواهد نمود.
در اينجا سؤالي که به ذهن مي رسد اين است که آيا اسقاط حق انتقال به غير در قرارداد رهني براي راهن صحيح است يا خير؟ و اگر صحيح است آيا ضمانت اجرا دارد؟
بايد گفت يکي از ويژگي ها و اوصاف اصلي حق ، امکان اسقاط آن است، خواه موضوع آن حق ديني باشد يا عيني، پس صاحب حق انتفاع يا ارتفاق مي تواند تنها به اراده خود آن حق را ساقط کند و مالک اختيار دارد که از مال خود اعراض کند.29
اسقاط حق انتقال به غير را در قراردادهاي بانکي مي توان به سه دسته تقسيم کرد،
فرض اول : تعهد مالک به خودداري از انتقال ملک مورد رهن به ثالث است
فرض دوم : سلب حق انتقال از مالک است، و در واقع هدف ايجاد نقصان در مالکيت مالک است.
فرض سوم: انتقال مالکيت مورد رهن منوط به اجازه بانک است. اگر در شرطي که به مالک تحميل شده معين نگرديده که منظور کدام قسم از فرضيات فوق است ناگزير در موارد اختلاف، تفسير با دادگاه خواهد بود.
حال فروض مذکور را به شرح ذيل بررسي مي نمائيم:
اگر تعهد مالک در برابر بانک را مبني بر خودداري از انتقال ملک فرض کنيم، در واقع التزام شخصي مالک تلقي مي شود و از حق مالکيت مالک کم نمي کند و مالک تنها متعهد شده است تا حق مورد نظر را تا اتمام قرارداد اعمال نکند و نفوذ شرط نيز محدود به رابطه قراردادي و مدت قرارداد است و با توجه به اينکه بانک ها مقيد مي نمايند تا تسويه کامل بدهي، قرارداد رهني و مورد رهن پابرجا باشد لذا مي توان نفوذ شرط را تا تسويه کامل بدهي بدهکار فرض نمود و چنانجه قبل از تسويه کامل بدهي، مالک مورد رهن را انتقال دهد تنها طرف قرارداد(بانک) مي تواند الزام مالک به رعايت مفاد شرط را از دادگاه بخواهد و مانع انتقال شود.
ضمانت اجراي تخلف از شرطف بطلان انتقال نيست زيرا فرض بر اين است که مالک حق عيني متعلق به خود را انتقال داده است و التزام شخصي مالک نمي تواند موجب ضرر و زيان و صذمه برخريدار ملک (ثالث) بزند. لکن تخلف از تعهد توسط مالک (راهن) به طرف قرارداد (بانک) حق مي دهد به استناد خيار تخلف از شرط ، قرارداد رهني را فسخ نمايد.30 و اگر وجه التزامي يا جبران خسارتي به عنوان ضضمانت اجرا در قراداد رهني درج شده باشد به استناد آن مطالبه وجه التزام يا جبران خسارت نمايد.
در تاييد اين نظريه راي شماره 8909970404300673 مورخ مورخ 15/19/1379 از دادگاه عمومي شعبه سوم اردبيل صادر گرديده که علاوه بر اينکه نفوذ معامله را پذيرفته فروشنده را ملزم به انتقال قطعي (رسمي) مورد معامله که در رهن بانک مي باشد بنام خريدار کرده است و در راي صادره به مواد 10- 219- 220ق.م و مواد 198، 515 و 519 ق.آ.د دادگاههاي عمومي و انقلاب در امور مدني استناد کرده است و از طرفي فک رهن از ملک مورد معامله را منوط به تسويه حساب با بانک مرتهن کرده است.
ولي اگر فرض دوم را مبني بر سلب حق انتقال از مالک در نظر بگيريم در اين صورت تعهد تنها به التزام وي به عدم انتقال محدود نمي شود بلکه سلب حق است و بايستي بررسي شود که آيا درج شرط سلب حق از مالک در قرارداد رهني نفو دارد و اگر دارد اين نفوذ کلي است يا جزئي؟
قانون مدني در ماده 959 سلب کلي هرگونه حق مدني از جمله حق انتقال به

دسته بندی : No category

دیدگاهتان را بنویسید