استقبال کمتري برخوردار است. در اين موارد در صورت عدم پرداخت اقساط توسط بدهکار و استفاده از اقدام قضايي، اگر راي دادگاه قطعي صادر شود، اين راي منوط شده به شناسايي اموال خواهد بود که اين مسئله مشکلات فراواني را از زمان وصول دين تا شناسايي مال به وجود مي آورد. اين مشکلات تاحدي است که در بانک ها هزاران راي قطعي دادگاهي وجود دارد که قابل وصول نمي باشند.

2-1-3-3 بررسي موفقيت وصول مطالبات به تفکيک وثايق و حجم پرونده ها87
در اين بخش از درصد موفقيت پرونده ها به تفکيک وثايق و همچنين ارزش پولي آنها بحث و بررسي مي شود.
مرکز پژوهش هاي مجلس شوراي اسلامي طي گزارشي در اين زمينه بيان مي دارد که به طور کلي بررسي آمار موفقيت وصول پرونده ها در بانک و به تفکيک وثايق نشان مي دهد، اسناد ملکي از موفقيت بالاي وصول مطالبات برخوردارند. اين موفقيت در بين پرونده هاي خرد 72 درصد، پرونده هاي متوسط 69 درصد و در پرونده ها کلان حدود 41 درصد بوده است. همچنين نگاهي به پرونده هاي خرد نشان مي دهد اخذ چک از کارآيي پاييني برخوردار است. بررسي پرونده هاي متوسط نيز نشان مي دهد که وثايق سفته و چک داراي موفقيت تقريبا يکساني مي باشد.88 اين مرکز در همين راستا نمودارهاي آماري اي را ارائه مي دهد که براي تبيين بهتر در اينجا به درج آنها مي پردازيم:

2-3-3 تاثير وثيقه از نظر سهولت و يا عدم سهولت بيع آن
وفق ماده 34اصلاح قانون اصلاحي ثبت و ماده 126 اجراي ثبت اسناد، چنانچه بهره برداران تسهيلات ، از بازپرداخت بدهي خويش خودداري نمايند، اموال غيرمنقول در رهن بانک بايد دوباره مورد ارزيابي قرارگرفته و براي فروش به مزايده گذاشته شود؛ چنانکه در مزايده خريداري نداشته باشد، بانک مي بايد به قيمت کارشناسي اموال را تمليک نموده و مابه التفاوت قيمت ارزيابي و بدهي مشتري را به مشتري پرداخت نمايد.
اعمال اين قانون منجر به شکل گيري مشکلات زير گرديده است:
-برخي متقاضيان تسهيلات، اموال غيرمنقولي را که به دليل نزديکي به اماکني مانند : بيمارستان، مراکز آموزشي تفريحي ، رودخانه و … سهل البيع نيستند و به دلايل مختلف تمايل کمتري به خريد آنها بين اقشار مختلف جامعه وجود دارد و پس از استفاده از تسهيلات، عما از بازپرداخت آن خودداري مي نمايند. باتوجه به مفاد قانون ياد شده به ناچار بانک ملک را تمليک نموده و تقاوت طلب خود با قيمت ارزيابي را به مشتري پرداخت مي نمايد. برخي از بانک ها در اين موارد بخشي از ملک را متناسب با طلب خود تمليک مي نمايند. بديهي است اين گونه بانک ها در آينده براي فروش سهم خود با مشکل مواجه خواهند شد. گفتني است اعمال اين ماده قانوني (ماده34 اصلاحي قانون ثبت) به شرح زير فسادهاي ديگري نيز مي تواند به همراه داشته باشد.
* سفارش به ارزيابي به مبلغي بيشتر از مبلغ واقعي براي نشان دادن پوشش لازم ملک پيشنهادي براي دريافت تسهيلات بيشتر
* سفارش به ارزيابي به مبلغي کمتر از ميزان ارزش واقعي ملک، براي ايجاد انگيزه براي بانک ها به منظور ترهين وثيقه ملکي متناسب با تسهيلات
* دريافت تسهيلات دربرابر ترهين وثيقه ملکي ارزنده اي که قبلا طي مبايعه نامه واقعي يا صوري آن را فروخته اند. بارها مشاهده شده است اموالي که در رهن بانک قرارداده شده، قبلا طي مبايع نامه به صورت واقعي يا صوري فروخته شده است، به اين ترتيب با طرح شکايت خريدار، بانک مجبور به فک رهن شده است.89
در واقع اجراي ماده (34) اصلاحي نيز مستلزم فرآيندي طولاني و پرهزينه براي بانک هاست. همچنين بر اساس آمارهاي به دست آمده مشخص شد که بسياري از پرونده هاي رهني و غيررهني بانک ها براي تبديل به نقدينگي و اعطاي تسهيلات به مشتريان در مراحل اوليه اجرا باقي مانده و به انجام مزايده که موضوع ماده (34) اصلاحي ثبت است نرسيده است.90 مهمترين اين مشکلات اجرايي عبارتند از :
1- زمان تقاضا و ابلاغ اجرائيه اسناد رهني به مديون حداقل 5 ماه زمان مي برد.
2- کارشناسي مورد رهني در مرحله اول حداقل 6 ماه زمان مي برد و اگر اعتراضي وجود داشته باشد که عمدتا وجود دارد، بين 1 تا 3 سال زمان لازم است تا قيمت کارشناسي تعيين شود.
3- در صورت نبود مشتري براي مورد رهني، بانک بايد مورد را به قيمت کارشناسي تمليک کند که موجب کاهش نقدينگي و تمليک قهري ملک مي شود.
4- مشکلات ورود پرونده به دادگاه نيز در موارد مختلف اعم از مسائل مربوط به افراز مورد رهني مشاع، خلع يد و احقاق حقوق بانک وجود دارد.
5- عدم اعتبار اجراي اسناد براي کلانتري ها و شهرداري ها.

3-3-3 آسيب شناسي دلايل وصول مطالبات داراي وثيقه يا تضمين
کيفيت وثايق يکي از مهمترين عوامل موفقيت در وصول مطالبات است. اما اين موضوع به اين معنا نيست که بانک در صورت اخذ وثايق محکم و حتي بررسي کامل آن، با مطالبات غيرجاري ربرو نخواهد شد. عوامل زير از دلايلي است که بايد قبل از اخذ وثايق مدنظر قرار گيرد و اگر اين موضوع توسط بانک ها ديده نشود، ممکن است کارآيي وثايق به صفر برسد. نکته مهم اينجاست که وثايقي مانند سفته بايد از اعتبار مشتريان تشکيل گردد که متاسفانه بانک ها توجهي به اين موضوع نمي کنند.
در راستاي اينکه چرا وثايق بانکي در هنگام اجرايي شدن با مشکل مواجه مي شوند بايد به موارد ذيل توجه کرد:

1-3-3-3 مشکلات مربوط به بانک ها
الف) فقدان بانک جامع اطلاعات وثايق در بانک ها بويژه بانک مرکزي
براي نمونه پرونده اي در يکي از بانک هاي کشور موجود است که طي سالهاي 1384و 1385 شخص “آ” تسهيلاتي دريافت کرده و در سال 1392 بدهي مشکوک الوصول اين شخص بيش از 100 ميليارد تومان بوده است. در اين مورد عدم ارتباط شعب يک بانک و به طور کلي بانک ها با يکديگر در مورد اطلاعات وثايق مشتريان موجب شده است که گيرنده تسهيلات پس از اخذ تسهيلات و سپردن وثايق، تسهيلات را به دارايي ثابت تبديل کرده و براساس ارزش آن، تسهيلات جديد اخذ کند و اين فرآيند به صورت سلسله وار، ادامه يافته است، تا جايي که مشتري از بانک اول با وثيقه ملکي تسهيلات دريافت نموده و با ايجاد دارايي ثابت سلسله وار از ساير بانک ها به صورت سفته اي و قرارداد لازم الاجرا تسهيلات ديگري دريافت کرده است.91
نکته مهم اينجا است که اعتبار اصلي مديون به اندازه همان وثيقه اوليه بوده، لکن به دليل نقص اطلاعاتي چندين برابر اعتبار خود توانسته تسهيلات اخذ کند.
به دليل اينکه ملک شناسايي شده از ايشان (وثيقه) در رهن بانک هاي ديگر بوده است امکان به اجرا گذاشتن آن در بانک هايي که وثيقه ملکي دريافت نکرده اند، وجود ندارد.
اين امر باعث گرديده است بانک هايي که با سفته و اسناد ذمه اي (اسنادي که مدعيان ديگري نيز دارد) به مديوت تسهيلات داده اند دستشان از اموال مديون کوتاه باشد.

ب) وثايق خارج از عقد
در مواردي قراردادي بسته شده و اسناد لازم الاجرايي نيز گرفته شده است، در کنار اين اسناد، سفته نيز اخذ شده است، لذا سفته اي که خارج از عقد دريافت شده در مراجع قضايي و يا ثبت امکتن اجرا ندارد. از آنجايي که وکلاي مديونين نسبت به اين امر وقوف کامل دارند، لذا با تمسک به اين امر، وصول بدهي را دشوار و بعضا غير ممکن مي کنند. هرچند بانک ها مي توانند براي سفته هاي خارج از عقد بطور جداگانه در محاکم قضايي طرح دعوا کنند، ولي اين فرآيند وصول مطالبات را با هزينه هاي اضافي و زمان زياد مواجه مي کند.

ج)ارزيابي نادرست وثايق (سهوي يا عمدي)
عدم وجود استانداردهاي بررسي وثايق ر کنار وجوه انگيزه هاي رانت جويي براي ارزيابي نادرست آنها، از مشکلات معمول وثايق در پرونده هايست. نبود يک استاندارد علمب بررسي و رانت جويي باعث شده که وثايق با دو حالت کلي زير روبرو شوند:
– ارزيابي ارزش وثيقه کمتر از تسهيلات
– ارزيابي ارزش وثيقه بيشتر از تسهيلات

د) عدم اجراي صحيح بخشنامه هاي داخلي مربوط به کيفيت اخذ وثايق
ممکن است بانکي در برابر اعطاي وام تعميرات مسکن سند خانه را به جاي سفته به عنوان وثيقه طلب کند، اين موضوع، عدم تناسب بين وثايق و ميزان تسهيلات را نشان مي دهد و امکان رد صدور اجرائيه سند وجود دارد و اقدامات قانوني ديگر، با توجه به هزينه ها به صرف و صلاح بانک نمي باشد.
ه) عدم توجه به انواع استعلامات از مراجع مرتبط مانند شهرداري، اداره ماليات و… و در نتيجه تبديل شدن اسناد به اسناد ذمه اي
در يک مورد به علت عدم توجه به استعلامات، ملک در رهن بانک، از سوي شهرداري به فضاي سبز تبديل شده است. تسهيلات در سال 1390 اخذ شده و دين در سال 1392 به ارزش 3 ميليارد تومان به قوت خود باقي است. ملک مورد نظر به دليل اينکه به اسناد ذمه اي شهرداري تبديل شده، براي بانک فاقد ارزش شده است.92

دسته بندی : No category

دیدگاهتان را بنویسید